威海市人民政府办公室

乐游棋牌_天天棋牌￥游戏下载官网：扎实开展城市更新行动深入推进精致城市建设的实施意见

各区市人民政府，国家级开发区管委，综保区管委，南海新区管委，市政府各部门、单位：

为推进城市更新工作，促进城市高质量发展，加快打造优质均衡发展的精致城市样板，根据国家、省乐游棋牌_天天棋牌￥游戏下载官网：城市更新工作部署要求，结合我市实际，经市委、市政府同意，制定本实施意见。

一、总体要求

（一）更新重点。聚焦补短板、惠民生、提效能，着力推进社区环境焕新、特色街区打造、蓝绿空间提质、精致空间塑造、交通承载扩容、韧性基建攻坚、智慧城市筑基、低效用地提效等八个方面更新改造。坚持以片区综合更新改造为重点，高标准打造卫城—金线顶等十大重点片区。

（二）主要方式。统筹推进片区综合更新改造，通过“保护传承、优化改造、拆除重建”等方式，完善城市基础设施和公共服务设施，持续改善城市人居环境和风貌品质。

1.保护传承。对具有历史文化保护价值或者不影响城市整体发展的片区，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，保持老城格局尺度。在符合保护要求前提下，对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，完善基础设施和公共服务设施，原则上不再扩建、改建。

2.优化改造。对基础设施和公共服务设施等级较低或者缺失、无法满足城市发展需求、原有用地性质或者权属需要变更、确需改变建筑使用功能或者土地利用效率较低、不符合集约使用原则的片区，在维持现状建设格局基本不变前提下，采取改建、加建、扩建、局部拆除、改变功能等一种或者多种措施，对片区进行功能完善。

3.拆除重建。对存在严重安全隐患、物权主体意愿强烈、建筑年久失修、严重影响城市整体发展格局的片区，通过整治提升或者改建完善无法满足城市发展需要的，按照《住房和城乡建设部乐游棋牌_天天棋牌￥游戏下载官网：在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）等文件要求，进行拆除重建。

二、基本路径

（一）全面开展城市体检。坚持“无体检不项目、无体检不更新”，建立完善技术标准体系，全面开展城市体检，精准查找建设、管理、服务、安全韧性等各方面弱项短板，并将体检结果作为开展城市更新的重要依据。

（二）制定城市更新实施计划。各区（含环翠区、文登区、高区、经区、临港区、南海新区，下同）政府（管委）依据城市体检结果和《威海市城市更新规划》，制定本区域城市更新三年行动计划，合理划定城市更新片区，确定城市更新目标、范围、项目清单和更新时序，明确资金投入和成本收益测算、运营管理以及保障措施等。

（三）确定项目实施主体。根据更新片区及更新对象产权实际情况，通过多元化方式，依法依规确定有相应能力的更新实施主体。鼓励城市更新实施主体与专业化企业开展合作，充分发挥各方主体优势，加大资源整合力度，鼓励策划、设计、更新、招商、运营一体化，坚持运营管护前置。

（四）编制项目实施方案。实施主体在充分摸底调查的基础上，编制更新项目实施方案，并征求相关权利人或居民意见。方案应明确目标、内容、建设计划、成本收益分析、资金筹措、推进步骤等内容。

（五）组织项目实施。更新项目实施方案由各区相关行业主管部门牵头审查，并经各区政府（管委）同意后实施。市级国有投资平台负责实施的项目或重点区域重要项目，按照有关要求向市政府请示报告后实施。实施主体按照相关法律法规，办理项目基本建设手续并组织建设。

（六）组织项目验收。各区政府（管委）会同相关行业主管部门组织验收，督促实施主体完成相关设施移交、运营管理工作。对市级城市更新重点项目，由市“精致城市”建设工作指挥部办公室全程督导把关。

三、政策支持

（一）规划政策

1.在控制性详细规划范围内，对符合规划使用性质正面清单、保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可适度调整容积率，在确保结构和消防安全前提下，鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

2.针对部分更新项目存在地块小、分布散、配套不足的现状，可结合实际情况，在符合国土空间规划前提下，经市国土空间规划委员会审议通过后，可对容积率进行适当调整。

3.对老旧小区内及周边新建、改建、扩建社区服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标要求。老旧小区可利用地下空间建设公共停车场或立体停车库，老旧小区改造项目建设的地上立体停车库不计算容积率，可在停车库中配置不超过车库建筑面积20%的商业经营面积。

（二）土地政策

1.对城市更新片区范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有用地，应当鼓励用于基础设施和公共服务设施建设，可以一并划入更新片区。探索将不能单独开发建设的用地，由市自然资源和规划部门办理相关手续，整体供应给其相邻地块的城市更新实施主体（商品住宅除外）。

2.在符合区域发展导向和相关规划用地要求前提下，鼓励用地性质的兼容与转换，鼓励公共服务设施合理、复合、集约设置。

3.在不违反市场公平竞争原则前提下，可在土地供应前，依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案,按程序将其纳入供地方案，实施“带方案供应”。土地竞得人应严格执行挂牌出让时的条件要求，落实建设时序和运营管理责任，不得擅自变更。

4.鼓励利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态。在符合各级各类规划的前提下，企业利用存量工业用地及厂房发展国家支持产业、战略性新兴产业的，经批准可在5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地。鼓励通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在不改变用途前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

5.对城市更新中涉及的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地,可纳入城镇低效用地再开发项目库,按照山东省城镇低效用地再开发相关规定实施。根据城市更新专项规划规定，除应由政府收回的低效用地外，允许原土地使用权人采取自主再开发，或以转让、入股、联营等多种方式开发低效用地。

（三）资金政策

1.积极争取中央和省资金支持，鼓励利用中央、省政策性资金，争取乐游棋牌_天天棋牌￥游戏下载官网：政策性贷款、地方政府专项债券等，用于更新改造项目。通过直接投资、财政补助、贷款贴息等，对公益性、基础性城市更新项目予以支持。

2.各区应当保障开展城市更新工作日常经费，加大财政对更新改造资金的支持力度。更新项目新增土地出让收益优先用于平衡城市更新资金缺口。

3.在保障公共利益前提下，支持社会资本参与城市更新，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，优先通过市场化方式运作。鼓励国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过资产证券化（ABS）、股权合作/股权投资+施工总承包模式（投资人+EPC）、融资+施工总承包模式（F+EPC）等多种方式筹集资金。鼓励更新项目或资产产权所属单位或居民出资自主进行更新改造，共享更新收益。对单一地块、项目无法实现资金平衡的，探索跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近期远期平衡、建设运营平衡等模式予以合理搭配，统筹更新片区内资源配置和产出效益。

四、组织保障

（一）加强组织领导。由市“精致城市”建设工作指挥部统筹推进城市更新工作，建立市有关部门、单位协同联动机制，加强政策创新，深化“放管服”改革，支持各区推进城市更新工作。各区政府（管委）要强化责任落实，制定更新计划，建立任务台账，推动各项任务落实落细。

（二）强化政策支持。各部门要按照各自职能，创新城市更新理念，围绕规划、土地、建设、财政、住房公积金、行政审批、金融、不动产登记等方面，因地制宜制定一批配套政策、技术标准，形成完整的城市更新政策体系。

（三）严格督导评估。各区政府（管委）将城市更新工作列入重要议事日程，市“精致城市”建设工作指挥部办公室定期对城市更新项目进展情况进行通报，跟踪评估城市更新政策，不断优化城市更新方式和政策机制。

（四）加强宣传引导。加强媒体宣传和政策解读，组织开展城市更新示范项目评选等活动，引导社会各界积极参与城市更新，不断深化全领域、全环节、全要素精致城市建设，提升城市功能品质和群众获得感、幸福感。